Hỏi: Tôi và ông N có ký kết mua đất tại tỉnh Bình Thuận. Đầu năm 2021, tôi và ông N tiến hành đặt cọc tiền mua đất, và hẹn 1 tháng sau ra công chứng hợp đồng và tôi trả hết số tiền còn lại. Đến thời điểm công chứng mua đất, thì ông N chỉ đưa ra sổ đỏ không có giá trị sử dụng nên không công chứng được. Ông N xin thêm 01 tháng để đi trích lục sổ mới ra để giao dịch với tôi. Đến hạn, thì ông N vẫn chưa lấy được sổ mới nên tôi yêu cầu huỷ hợp đồng và trả lại cọc. Ông N xin khi nào bán đất trên thì trả lại cọc. Đến đầu năm 2022, tôi hỏi ông N bán được đất chưa để trả cọc cho tôi thì ông N kêu chưa bán được. Tôi ra Bình Thuận xác minh thì được biết ông N đã bán phần đất trên cho người khác và không trả cọc cho tôi. Vậy tôi có lấy cọc lại được không?

Trả lời:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, quy định: đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy khi hợp đồng dân sự không được giao kết thì khoản tiền cọc sẽ được xử lý theo hướng:

• Bên đặt cọc có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc vô hiệu thì khoản tiền cọc đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Bên nhận đặt cọc có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải trả cho bên đặt cọc khoản tiền cọc đã nhận và một khoản tiền tương đương để đền bù.

Việc ông N không đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị để công chứng tiến hành giao dịch là đã vi phạm hợp đồng.  Căn cứ hợp đồng đặt cọc thì trường hợp này bạn có thể khởi kiện ra Toà án nơi ông N cư trú để yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc theo quy định pháp luật dân sự.

Trường hợp ông N cố tình không trả lại tiền, thì bạn có thể làm đơn tố giác tội phạm đến cơ quan điều tra về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định Điều 175 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017. Khi có hành vi chiếm đoạt tiền cọc thông qua hình thức hợp đồng rồi sau khi bán được tài sản trên, ông N cố tình không trả lại tiền cọc nhằm chiếm đoạt tài sản.